S.i.C enr
courtier immobilier agréé
95, 1ière avenue Ouest
Amos, Qc
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C'est qu'en veillissant la mémoire nous impose des valeurs. Au fil des jours ces valeurs deviennent les valeurs. On à de la difficulté à se rappeler qu'il fut un temps ou les voitures neuves se vendaient 3,000.00$ qu'une maison neuve coutait moins de 10,000.00$ et pouvait être financé sur 25 ans fermé à 4%. Il serait hasardeux de demander des conditions similaires à notre gérant de banque par les temps qui courent.
Certain parle de l'augmentation de la valeur, comme d'un fait obligatoire.. il n'en est rien. Dans nos société capitaliste la valeur se base sur le principe de l'offre et de la demande. Plus un bien est rare plus son prix à des chance d'augmenter? Est-ce la rareté d'un objet qui en fait monter le prix?.. Certe l'acheteur même prudent devant la rareté de l'objet de sa convoitise sera-t'il tenter d'offrir plus pour satisfaire son désir de posséder l'objet. La rareté d'un produit peut être créé par des décisions ou des évènements. i.e baisse de production du prétrole, pénurie de pétrole dans les pays industrialiser. i.e l'éloignement de la matière première des usines de sciage, augmentation du prix du bois d'oeuvre.
La rareté d'un objet est certe un élément dans la fixation du prix, mais il faut aussi qu'il y ait une demande pour le produit. Dans les secteur de l'HABITATION, l'ALIMENTATION, la SANTÉ,des INSTITUTION FINANCIÈRES, de l'ÉNERGIE, des COMMUNICATIONS ou la demande de bien de consommation est souvent supérieur à l'offre, la question du juste prix ne se pose que rarement; il s'agit dans notre société moderne de besoins essentiels. La compétition se charge d'assurer l'équilibre du marché lorsqu'IL NE S'AGIT PAS DE MONOPOLE`où de monopoles sous-surveillance de nos gouvernants.
Principes et conceptes généraux en évaluation foncière définit la valeur marchande: " C'est le prix de vente probable d'une propriété à la date de l'évaluation, compte tenu d'une durée raisonnable permettant de trouver un acheteur " L'institut Américain des Évaluateurs définit la valeur marchande comme étant " le prix le plus élevé, en terme d'argent, qu'une propriété rapportera si elle est mise en vente sur le marché libre pendant un laps de temps raisonnable, permettant de trouver un acquéreur, celui-ci connaissaant, lors de la transaction, tous les usages que peut permettre la propriété et dans le présent et dans l'avenir." Suivant l'honorable Juge Rand, dans l'arrêt concernant la Gagetown Lumber Co vs La provice du Nouveau Brunswick: " La valeur marchande, c'est le prix sur lequel un vendeur et un acheteur prudent pourraient s'entendre peut être prise comme étant le seul prix juste et déterminant.."
Comme on peu le constater, on sait ce qu'est la valeur marchande.. "LE PRIX DE VENTE PROBABLE" "LE PRIX LE PLUS ÉLEVÉ" "LE PRIX SUR LEQUEL UN VENDEUR ET UN ACHETEUR PRUDENT..S'ENTENDENT" La valeur ajouté, c'est quoi? Comment définir la variation entre le prix payé et le prix vendu ? On sait que la bâtisse et les bâtiments sont des éléments qui déprécient donc qui perdent de la valeur. La valeur ajouté s'applique t-elle au terrain seulement ? Que penser de ceux qui prétendent que la valeur ajouté c'est l'augmentation normale des matérieaux et de la main d'oeuvre qui entre dans la fabrication des batiments? Si c'est vrai ce serait l'inflation qui serait responsable de la valeur ajouté des immeubles?
On a longtemps prétendu que la valeur ajouté sur une période de 50 ans se situait entre 4 et 5% par année; du prix de revient de l'immeuble. Voyons comment ca fonctionnerait sur un immeuble que je fais construire aujourd'hui au coût de 60,000.$
| valeur en 1998 | valeur en 2048 intérêt composé 5% |
variation |
| 60,000.00$ | 329,552.32$ | 269,552.00$ (5391.04$ / année) |
| intérêt simple 5% | ||
| 210,000.00$ | 150,000.00$ (3000.00$/ année) |
Il serait très spéculatif de prétendre qu'une maison de 60,000.00$ se vendra en 2048 la jolie somme de 329,552.32$ ou 210,000.00$. Comme l'histoire se répète il serait sans doute moins spéculatif de prétendre qu'un immeuble construit entre 1970 et 1975; au prix de 30,000.00$ à 35,000.00$ se vend aujourd'hui entre 65,000.00$, 70,000.00$ et 75,000.00$ suivant l'état d'entretien de l'immeuble et sa situation en rapport avec les services(écoles, commerces, loisirs)
Pour ceux qui peuvent se rappeler, le terrain avec services se vendait entre .75$ et 1,09 le pied carré. Le prix demandé pour un terrain avec services à Amos en 1998, se situe entre 3,75$ et 4,25$ le pied carré.
Comme vous pouvez le constater, "la valeur ajouté", existe! elle fait partie de la valeur des propriétés. En règle générale on ne tente pas de démontré son existance on se contente de l'accepter comme faisant partie de la valeur de l'immeuble. Même, si les ventes sont au ralenti... en dépit des bas taux hypothécaires... même si les prix n'augmente pas.. la valeur ajouté ou plus value, fait partie du prix de vente de votre propriété.
Gérard J. Guindon
